Gestione della fase operativa
Dietro alla parola facility management si nasconde la fase operativa di un edificio, che inizia una volta completata la costruzione insieme all’accettazione di tutti i lavori e al successo dei test di tutti i sistemi. La natura di una fase operativa è che vengono effettuate ispezioni periodiche, riparazioni e ricostruzioni. La gestione della manutenzione, soprattutto su specifici componenti dell’edifico, non è proprio una cosa semplice: si tratta di monitorare e validare l’esecuzione delle richieste, tenere traccia della storia manutentiva del componente, e notificarli ai diversi soggetti coinvolti. Il costo delle operazioni annuali è solitamente previsto come percentuale del costo totale della costruzione della struttura. A seconda del tipo di struttura, potrebbe variare tra l’1% nel caso degli appartamenti, il 2-3% per le autostrade e fino al 6% per gli ospedali. Non si tratta proprio di bruscolini, considerando anche che le strutture civili e di costruzione sono progettate per 50-100 anni di utilizzo e possiamo trovare un picco dei costi operativi ogni 10-15 anni dovuto agli inevitabili lavori di ristrutturazione. Ne consegue che il valore economico della gestione operativa non è trascurabile, dato da tenere a mente in ottica di conclusione e/o forte diminuzione del lavoro derivante dalla parabola dei bonus edilizi.
L’impiego della metodologia BIM durante la fase operativa consente la digitalizzazione dell’intero processo, che porta alla circolazione di moltissime informazioni e alla riduzione al minimo dei costi legati all’utilizzo delle singole risorse. Un modello digitale contenente informazioni sia geometriche che alfanumeriche degli elementi installati o montati nella struttura, è uno strumento molto utile ed efficiente per pianificare le attività connesse alla gestione, alle possibili riparazioni future, alle estensioni o alle modifiche. Arricchire il modello con parametri aggiuntivi e informazioni aggiornate prolungherà la sua utilità per i decenni a venire. Quando si parla di fasi temporali così ampie, la stabilità dei formati adottati è centrale, così come la possibilità di comunicare nella stessa lingua con altri operatori che nel corso degli anni si avvicenderanno nella fase operativa.
Consigli finali
Con la fine dei lavori di costruzione arriva il trasferimento delle informazioni da un modello informativo di progetto (PIM) a un modello di informazione patrimoniale (AIM). In pratica vengono passati i contenitori di informazioni conservati nel CDE e nei database alla parte nominata che si occuperà della gestione. Però questi contenitori non corrispondono a tutti i dati raccolti durante il periodo di costruzione, in quanto dovranno contenere solo le informazioni elencate nell’AIR (Asset Information Requirements), mentre i dati non utili alle funzioni operative dovrebbero essere archiviati. Le informazioni trasmesse dovranno essere sufficienti per migliorare la manutenzione e il funzionamento di routine della struttura, ma non dovranno essere sovrabbondanti. Se ci sono troppe informazioni rispetto a quelle che è possibile aggiornare, otterremo un modello con molte informazioni inaffidabili.
Per chi si vuole cimentare nella comunicazione tra modello e asset nell’ambito dei Digital Twin con Twin Model che dialogano con altri sistemi, bisogna sempre definire a priori chi di questi ha la figura di master e quella di slave per la corretta trasmissione e catalogazione dei dati che vengono trasmessi in tempo reale.
In ultimo, non dimenticate la centralità del vostro template che, se ben ritagliato, permette di essere interpretabili con altri software di facility management. Ci vuole un po’ di strada e di approfondimento per ottenere i risultati voluti, e questo è solo uno dei tanti aspetti fondamenti del template la cui cura ha ricadute anche nella propria produttività personale.
